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Les Plainchamps, l’explication financière détaillée

Les «2 à 3 millions d’€» ; Un projet sauvé

En mars dernier, dans notre tract de campagne nous avions alerté les Louveciennois de la situation grave dans laquelle se trouvait le projet immobilier des Plains Champs.

Quelle était la situation avant les dernières élections ?

En novembre 2013, les promoteurs (Vinci, Ogic et Constructa) lancent la commercialisation de leur projet.

En décembre 2013, les trois promoteurs constatent l’échec de la commercialisation et la société Constructa décide de se retirer du projet. A cette date également, la société Sodes, promoteur des équipements commerciaux aux pieds des immeubles du projet, constatant le faible intérêt des commerçants, informe la Ville, qu’elle ne pourra pas respecter ses engagements et propose d’envisager une reconfiguration de l’offre en diminuant de moitié les surfaces commerciales.

En décembre 2013, l’ambiance commerciale était donc extrêmement négative et un risque de retrait de tous les promoteurs acquéreurs des terrains appartenant à la Ville était totalement envisageable. La municipalité de l’époque connaissait parfaitement la situation. Tous les Louveciennois qui s’étaient intéressés au projet, constataient que les prix des logements proposés à la vente étaient sûrement excessifs.

Dans un contexte général de crise économique et de crise du marché de l’immobilier en particulier, il semblait difficile de considérer que Louveciennes échapperait à une remise à niveau des prix de l’immobilier.

Dans ce contexte, quelle solution ? La politique de l’autruche ?

En mars 2014, les promoteurs restants – Ogic, Vinci- obtiennent l’autorisation de la Ville d’installer une  bulle de vente dans le haut de l’avenue St Martin afin de tester à nouveau le marché. Les prix de vente, sur les tracts des promoteurs, faisaient apparaître alors une baisse de l’ordre de 12% des prix de vente de leurs logements. Ce qui correspondait à une baisse globale de leur chiffre d’affaires de l’ordre de 5 millions d’€. A ce prix, l’adhésion au marché s’est révélée encourageante : une quinzaine de réservation de logements a été enregistrée.

Rencontrant ainsi le marché, on pouvait estimer alors, de façon totalement prévisible, que les promoteurs se rapprocheraient de la Ville, pour renégocier les conditions financières de l’ acquisition des terrains. Faisant moins de recettes, ils devaient équilibrer leurs dépenses.

On pouvait estimer sans peine cette renégociation de l’ordre de 2 à 3 millions d’€.

C’était le sens du tract urbanisme qui avait été diffusé aux Louveciennois à l’époque (l’élément nouveau qui a valu l’annulation des élections). Nous avions estimé que les Louveciennois étaient en droit de le savoir.

Que s’est-il passé après les élections ?

En juin 2014, la promesse de vente des terrains étant devenue caduque, la Ville était donc  libre de tout engagement avec les promoteurs et donc en position de force pour attendre leur demande de renégociation. La promesse de vente n’a pas été reconduite.

Dès le mois de mai, les promoteurs, proposent à la Ville de baisser le prix du terrain de 3 millions d’€ pour ne pas abandonner le projet.

Que faire ? Un nouvel appel d’offres ?

Compte tenu des conditions de marché, de la crise immobilière, la nouvelle municipalité a estimé qu’il fallait mieux accepter de négocier avec les promoteurs en place, plutôt que de lancer un nouvel appel d’offres.  En effet, un nouvel appel d’offres et donc un nouveau projet, aurait pris 2 à 3 ans avant d’aboutir, sans aucune garantie d’obtenir un prix supérieur aux conditions proposées par les promoteurs.

Il aurait été  irresponsable d’envisager cette solution qui ne nous aurait pas permis d’équilibrer le budget d’investissement et de faire face aux paiement des échéances de notre dette. Nous aurions dû alors réemprunter.

Sur ce point l’audit financier a bien fait apparaître l’urgence et l’importance pour la Ville de vendre le terrain pour permettre le désendettement de la Ville.

Les décisions que nous avons prises :

  • Ne pas augmenter le nombre de logements pour sauvegarder la recette, mais au contraire : « dédensifier » le projet,
  • Ne pas lancer un nouvel appel d’offres suite à un projet « planté ». Un nouvel appel d’offres risquait au contraire de rendre public l’échec de la ville aux yeux des professionnels (dévalorisation du bien),
  • Privilégier le désendettement de la Ville, c’est à dire préserver la recette pour la ville, à  savoir le prix du terrain initialement prévu : 8,4 millions d’€, dès 2015.
  • Rechercher toutes les économies possibles pour alléger les coûts du projet et donc équilibrer les charges des promoteurs.

Il est rappelé ici que la Ville recevait des promoteurs Ogic-Vinci en paiement du prix de la vente de ses terrains :

  • d’une part : 8,4 millions d’€
  • d’autre part 7,7 millions d’€ d’équipements publics et de travaux d’aménagement (parking public, crèche, assainissement, carrefour sur la nationale, parc public, place commerciale, voirie de desserte pour la navette, terrassements…). (Et non pas 3 millions d’€ d’équipements publics comme il est écrit dans certains tracts)

C’est sur ce deuxième poste que la nouvelle municipalité a travaillé avec les promoteurs pendant 3 mois.

La conclusion de la négociation :

Puisqu’il n’y avait plus autant de commerces prévus qu’à l’origine, les besoins de parking pour les commerces n’étaient plus nécessaires dans les quantités prévues initialement. Nous avons donc  décidé de supprimer environ 60 places de parking sur les 120 places prévues initialement dédiées aux commerces

C’est pourquoi nous avons décidé :

  • de supprimer le parking public enterré (91 places) et d’ajouter 30 places de stationnement en surface (= – 61 places)
  • d’optimiser les travaux d’aménagement et de réseaux qui étaient surévalués sur certains postes (assainissement notamment) ou devenus inutiles (sécurité du parking public par exemple).

L’ensemble représente une économie pour le projet de 2,4 millions d’€. L’ensemble des nouveaux équipements publics et travaux pris en charge par les promoteurs est ainsi évalué aujourd’hui à 5,3M€   ( 7,7 m€ initiaux – 2,4M€ d’économies). C’est ce montant de 5,3 millions d’€ que nous évoquons dans notre tract programme.

Il faut également ajouter une économie estimée à 60 000 € par/an au budget municipal de fonctionnement. Le parking public souterrain aurait généré en effet des dépenses de sécurité et d’entretien pérennes qui n’ont jamais été évoquées par l’ancienne municipalité.

Conclusion : Ne pas confondre « perte de recette » et « optimisation des dépenses »

Il s’agit donc d’une économie de dépenses pour le projet et, en aucun cas, d’une perte de recettes  ou d’un coût pour la ville, cela s’appelle une bonne gestion de projet ! Une moindre dépense pour la Ville, est-ce un coût pour les Louveciennois ?

Vous l’aurez compris, il n’y aura pas de facture fiscale supplémentaire pour les Louveciennois, aucun impact sur la feuille d’impôts du fait de cette renégociation. Au contraire, elle permettra à la Ville de se désendetter dès 2015.

Restons sérieux et honnêtes :

Pour juger de la baisse (ou non) des prix des 90 logements à vendre, on ne peut pas prendre une seule référence de prix sur un logement de 2 pièces (le plus petit et le plus cher des logements du programme au m²):

  • 236 000 € pour 38,28 m² (avec 41,82 m² de jardin et terrasse et  orienté sud-est), ce qui fait effectivement 6 125 € le m², le plus cher du programme et non encore vendu.

Pour un raisonnement honnête, il faut prendre en considération le prix moyen des  logements qui restent à vendre qui est de  5 583 €/m²  et non 6 125 €, ainsi que le prix moyen des 34 logements déjà vendus qui est de 5 300€/m² (ou 5 500€/m² pk inclus), soit bien en-dessous, hélas, des 6 000 €/m² escomptés par les promoteurs. Toutes ces infos sont disponibles et très facilement vérifiables par chacun sur le site internet des promoteurs.